ACHAT ET DÉTENTION EN FRANCE D'UN BIEN IMMOBILIER PAR UN NON-RÉSIDENT

1 - INTRODUCTION

Le Contexte

• La démarche des acquéreurs étrangers

- Attractivité des biens (Paris, Côte d’Azur, Alpes)
- Pas de restriction à l’investissement immobilier depuis l’étranger – quid néanmoins de l’impact du contexte sanitaire actuel ?
- Des besoins spécifiques pour les candidats acquéreurs ou investisseurs non-résidents
    * Logique d’investissement spéculatif (achat-revente, marchand de biens) → court terme
    * Logique de placement/rentabilité (mise en location nue ou meublée) → Moyen terme
    * Logique patrimoniale familiale → Long terme
- Méconnaissance des contraintes juridiques et fiscales françaises
- Besoin d’une assistance juridique et patrimoniale, pour l’achat et la détention de biens immobiliers
- Éviter de devenir résident fiscal français (en fonction des cas, des clients peuvent au contraire le souhaiter – à vérifier avec un avocat fiscaliste)


• Le rôle du notaire

- Contrôler
    * Origine des capitaux investis
    * Intégrité juridique des biens immobiliers
- Anticiper et conseiller
    * Gestion de la fiscalité sur les différentes phases de l’investissement (alerte sur le risque de résidence fiscale en France)
    * Pilotage des projets de construction ou de rénovation d’ampleur (règles d’urbanisme complexes)
    * Structuration d’acquisition en fonction des projets de revente ou de transmission (aspects internationaux des régimes matrimoniaux et des successions)
- Accompagner
    * Choix du mode d’acquisition (société…)
    * Refinancement hypothécaire
    * Donation, testaments …
    * Intervention lors de la revente du bien


Le panorama fiscal de l’investissement par un non-résident



2 - ACQUISITION

Exemples de structures d’acquisition


Les questions « clés »

• Quel intérêt de créer une société pour acheter le bien ?

- Pas de différence sur les coûts d’acquisition
    * Intérêt de racheter les titres de la société existante ?
- Possibilité d’optimiser sa planification successorale
    * Réduction de la fiscalité en France (comptes courants, démembrement des titres)
    * Flexibilité dans l’allocation des actifs français par voie de donation ou de succession
- En général pas d’avantage en matière d’IFI (sauf pour « diluer » la limite de 5.000.000 Eur)
- L’interposition d’une société « transparente » passive, française ou étrangère n’offre pas d’avantage en matière d’impôt sur les revenus (location)
- Possibilité de minimiser l’imposition de la plus-value de revente future en cas de structuration complexe  (Attention au risque d’abus de droit.)


• Un financement bancaire procure-t-il un avantage ?

- Imputation de la dette bancaire sur la valeur de l’actif immobilier réduisant l’actif taxable à l’IFI en cas d’acquisition directe ou via une structure sociale
- Imputation de la dette bancaire résiduelle sur l’Impôt sur les successions (hors cas d’assurance-vie associée)
- Pas d’impact en termes d’imposition de la plus-value de revente future
- Un prêt hypothécaire (PPD ou HC) auprès d’une banque située à l’étranger (Luxembourg, Suisse ou Monaco) sera possible en France
A noter :
    *Monaco / Luxembourg acceptent le PPD : faible coût lors de la conclusion du prêt (environ 0,6%)
    *Autres pays (notamment Suisse ou UK) : pas de PPD possible : coût plus élevé (environ 1,3%)



3- DÉTENTION DE L'IMMEUBLE: LA QUESTION DE L'IFI

L’essentiel

• Quels sont les actifs taxables ?

- Actifs immobiliers seuls taxables (en France seulement pour un non-résident)

- Parts de sociétés (où qu’elles se trouvent) : suivant ratio des biens immobiliers taxables détenus / l’ensemble de l’actif social
  *NB : plus de notion de prépondérance immobilière pour échapper à l’IFI

- IFI dû lorsque la valeur nette des actifs immobiliers français au 1er janvier de l’année d’imposition excède 1,3 M€

- Impact des conventions fiscales (notamment au Moyen-Orient) à prendre en considération

- Exonération des biens professionnels :
→ D’où la tentation d’exercer une activité de location avec prestation de services via une organisation dédiée (structure détentrice optant à la TVA, type SCI, structure d’exercice appropriée, type SARL ou société étrangère soumise à TVA)


• Quelles sont les dettes déductibles ?

Si valeur brute des actifs taxables (biens détenus directement et/ou parts des sociétés concernées) excède 5.000.000 Eur, les dettes sont alors déductibles selon le ratio suivant :
Part des dettes n’excédant pas 60% des actifs détenus : 100% déductibles ;
Part des dettes excédant 60% des actifs détenus : 50% déductibles.
→ D’où l’intérêt de détenir les biens via une société

Déduction des dettes bancaires (directement affectées aux actifs immobiliers) de la valeur des immeubles (détention directe) ou des parts ou actions de la société détenant les actifs (détention indirecte)
→ Retraitement par le Fisc via l’amortissement du prêt, selon sa durée (maximum 20 ans)

Débat de la déduction des comptes courants d’associés (avances en trésorerie ou prêts existant avant 2018) → Directement ou au travers d’une société ou entité contrôlée par le contribuable.

Débat du refinancement de la dette existante (prêt « amorti » et compte courant d’associé) en débat…


Le Cout de l'IFI

L’ISF ne se déclenche qu’à partir d’un patrimoine ayant une valeur nette supérieure à 1.300.000 Euros au 1er janvier de l’année considérée.

4 - LOCATION DU BIEN IMMOBILIER

Principes

- Taxation en France à l’IR si le bien est détenu en direct ou via une SCI (ou une société étrangère soumise à un régime de « transparence »)

- Imposition possible également dans l’État de résidence avec imputation de l’impôt français (sous réserve de la convention fiscale entre la France et l’État de résidence des propriétaires)
A noter : parfois impossible d’imputer dans son État d’origine une partie des contributions sociales supportées en France (cas de la Suède)

- Application des contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvements additionnels) aux résidents étrangers (sans possibilité de déduction des contributions sur les revenus de l’année suivante) :
*taux de 17,2% pour les français et hors EEE
*taux de 7,5% pour les résidents EEE

- Structure IS : règles et taux IS (28%), et possibilité de retenue à la source sur les remontées de dividendes (société étrangère)


Mise en garde

Locations meublées : à définir en amont !
Activité commerciale par nature, pas de difficulté si détention du Bien en direct ;
Si détention par une société transparente (SCI), alors risque de passage à l’IS avec conséquences dommageables :
*taxation annuelle de la détention (acte anormal de gestion si utilisation gratuite par les associés d’une structure IS)
*amortissement annuel (entre 2 et 3% sur les constructions), souvent révélé lors de la revente, au moment de liquidation de l’impôt sur la plus-value (qui frappe alors la totalité du prix…)

Solution : activité choisie dès le départ, structure IS (soit de détention, soit d’exercice), assistance d’un comptable déclarant les amortissements annuels sur la liasse fiscale devant permettre d’atténuer l’impact de la revente future.


5 - REVENTE DU BIEN IMMOBILIER - LA QUESTION DES PLUS-VALUES




6 - TRANSMISSION DU BIEN IMMOBILIER - LA QUESTION DES SUCCESSIONS

Aspects Civils

Quelle loi successorale applicable aux biens (meubles et immeubles) / Règlement européen “Succession”

Personnes physiques – lieu de la résidence habituelle du défunt / Professio Juris (loi de sa nationalité)

Maintien de la Réserve héréditaire (ressortissants de pays hors de l’UE qui donneraient compétence à la France s’agissant du règlement de la succession Immobilière)

Solutions :
* Testament local ou français
* interposition d’une société (meubles, loi locale d’un Etat hors UE se considèrera compétente)


Démembrement de propriété
- Biens immobiliers détenus en direct
Parts sociales (tontine, subrogation et faculté de vendre confiée à l’usufruitier…)
Attention aux résidents UK

Société
Avantage de la détention du bien via une société étrangère sur un plan civil et fiscal (exonération du compte courant d’associé pourtant déductible)
Nota : jusqu’à quand…?

- Avantage de la détention du bien via une société quand le détenteur des parts est résident monégasque (exonération des parts aux droits de succession français)


Aspects Fiscaux



CONCLUSION

Compte-tenu de tous les enjeux présentés tant juridiques que fiscaux, pour un investissement important, la solution recommandée consistera en l’utilisation d’une société civile (potentiellement monégasque) financée par un prêt hypothécaire émis par une banque.



Source: Étude Notariale de Me. HUGO LALLEMANT - 22 Avenue Notre Dame - 06000 NICE

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