DÉROULEMENT D'UN DOSSIER D'ACHAT • DE L'OFFRE D'ACHAT AU PAIEMENT DU PRIX
Étape 1 : l’offre d’achat Étape 2 : le choix du notaire Étape 3 : le compromis ou la promesse de vente > Concernant les acquéreurs > Concernant le vendeur Étape 4 : la notification du compromis ou de la promesse à l'acquéreur Étape 5 : l’ offre de prêt > L’acceptation de l’offre de prêt Étape 6 : l’acte de vente Étape 7 : la remise du prix
ÉTAPE 1 : LA PROPOSITION D’ACHAT
Après des mois de recherches, le couple DURAND a trouvé un appartement dans un immeuble du XVIIIe siècle dans le 9e arrondissement de Paris. Ils ont l'intention de financer leur achat de 430 000 euros avec un prêt de 300 000 euros et les économies qu'ils ont économisées sur le paiement des frais d'agence, des dépôts et des frais de facturation. L'agent immobilier leur a demandé de faire une offre d'achat pour le vendeur. Ils veulent savoir si cela les engage. Oui, une offre d'achat ferme et inconditionnelle lie la personne qui la soumet. Il s'agit d'une pratique courante, mais pas obligatoire.
Dans cette offre, l'État DURAND propose à son vendeur d'acheter son appartement à un prix (égal ou inférieur à celui qu'ils demandent) et à certaines conditions. Pour que les conjoints DURAND ne soient pas liés trop longtemps avec leur proposition, ils veulent la limiter dans le temps. Par conséquent, ils ne pourront pas le retirer avant la date limite. Si le vendeur n'accepte pas son offre dans le délai imparti, DURAND retrouve sa liberté. Si, au contraire, l'offre est acceptée dans les conditions proposées (prix, etc.), ils sont tenus de signer un contrat préalable (promesse ou vente de compromis).
ÉTAPE 2 : LE CHOIX DU NOTAIRE
Après avoir accepté l'offre de l'Etat DURAND, le vendeur propose de contacter son notaire pour convenir d'un rendez-vous pour signer un contrat de vente. DURAND se demande s'ils peuvent également faire appel à un notaire. Oui, le vendeur et l'acheteur peuvent appeler le notaire sans frais supplémentaires pour l'acheteur.
ÉTAPE 3 : LE COMPROMIS OU LA PROMESSE DE VENTE
Le notaire en charge des ventes invite le vendeur et la paire DURAND à une séance de signature. Il leur envoie le bureau du notaire RIB et leur demande de fournir le montant correspondant à 10% du prix d'achat et le coût de préparation du contrat de vente. Il demande au vendeur de faire divers diagnostics sur la propriété ce jour-là. Le vendeur et les conjoints de Durand se demandent si c'est une pratique courante? Concernant l'acquéreur En contrepartie de l'obligation du vendeur, l'acheteur paiera normalement un acompte. Il s'agit généralement de 10% du prix d'achat. Ce montant peut être librement réduit. Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente est conclue, soit à une indemnité au vendeur si l'acheteur refuse de signer le contrat définitif.
À partir du 1er janvier 2015. Tout paiement de plus de 3 000 EUR (auparavant 10 000 EUR) reçu ou émis par un notaire au nom des parties d'un acte reçu sous une forme authentique et constituant la base de la publicité terrestre doit être un virement bancaire. Les notaires n'acceptent plus de chèques (même les chèques bancaires) pour le règlement d'actes notariés donnant lieu à une publicité foncière.
Concernant le vendeur Oui, il est nécessaire de préparer la documentation de diagnostic technique. Avant de signer un compromis ou une promesse de vente, il doit transmettre cette documentation à un notaire pour permettre aux époux DURAND d'obtenir des informations sur l'état du bien. En l'absence de ces documents, le vendeur pourra être tenu responsable de tout vice invisible que l'acheteur ne serait pas en mesure de détecter lui-même.
Lors de la vente de copropriété, le vendeur doit fournir certains documents lors de la conclusion du contrat préliminaire.
ÉTAPE 4 : LA NOTIFICATION COMPROMIS OU DE LA PROMESSE DE VENTE A L’ACQUÉREUR
Les conjoints DURAND se demandent s'ils ont finalement été engagés en signant le contrat préliminaire et le montant payé sera-t-il remboursé s'il change d'avis? NON Les acheteurs ont le droit de résilier le contrat pendant 10 jours à compter du lendemain de la notification de la conclusion de l'avant-contrat en personne, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par un huissier de justice. Ils n'ont à justifier d'aucune raison et peuvent alors récupérer intégralement le dépôt de garantie. Le destinataire du retrait est essentiellement le vendeur. En cas d'intervention d'un intermédiaire (agent immobilier, notaire), il est également recommandé de le prévenir. Dans le cas de la vente d'un lot de copropriété, le délai de rétractation ou de réflexion ne commence que le lendemain de la remise des documents spécifiques à l'acheteur. Les documents obligatoires peuvent être envoyés manuellement en fournissant une copie papier; Clé USB; CD-ROM; à réception de l'e-mail ou remise sur le site de téléchargement.
ÉTAPE 5 : L'OFFRE DE PRÊT
Le notaire a informé DURAND qu'un délai d'environ 3 mois est nécessaire avant de signer le contrat de vente définitif. Il leur a expliqué qu'au cours de cette période, ils devaient contacter la banque pour obtenir un prêt. Ces derniers craignent d'être éventuellement impliqués lorsqu'ils ne sont pas sûrs à ce stade de l'obtention d'un prêt.
Indépendamment du fait que l'acheteur utilise ou non le prêt, l'acte de vente doit inclure des informations sur le financement.
Lorsque la loi indique que le prix est payé au moyen d'une hypothèque (régie par les dispositions du Code de la consommation sur l'hypothèque - par exemple: une personne physique qui prêtera pour acheter sa résidence principale), celle-ci doit contenir une condition de suspension légale pour obtenir une hypothèque.
Si les conjoints DURAND ne reçoivent pas de prêt avant la date indiquée dans l'accord préliminaire, ils ont la possibilité de poursuivre la vente (s'ils ont une autre source de financement) ou de démissionner. Dans ce dernier cas, ils récupèrent le dépôt de garantie, sauf s'ils sont de mauvaise foi (par exemple, s'ils soumettent une demande qui dépasse leurs capacités financières ou n'est pas conforme aux prévisions contenues dans l'accord préliminaire).
Si les conjoints DURAND ne reçoivent pas de prêt après la date indiquée dans l'avant-contrat, ils doivent rendre la vente obligatoire.
Remarque: Si l'acheteur n'a pas l'intention de demander un prêt, il doit fournir une note manuscrite précise à cet effet. Si un compromis ou une promesse de vente a été reçu par un acte, il n'y a aucune obligation d'échange.
L’acceptation de l’offre de prêt L'acheteur dispose d'un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conformément aux conditions stipulées dans l'avant-contrat (montant, durée, taux, etc.). En pratique, ce délai est généralement porté à 45 jours en cas de compromis. Une fois l'offre de prêt émise par la banque, l'emprunteur ne peut l'accepter dans les 10 jours suivant sa réception. La vente elle-même ne peut donc être signée avant cette date.
Pour sa part, le notaire vérifie diverses informations: que le vendeur est véritablement le propriétaire, les actes immobiliers antérieurs, la situation du bien par rapport aux principes d'urbanisme, de servitude, de situation hypothécaire du bien ... Parfois, la propriété est située dans une zone où la municipalité peut exercer son droit de préemption. Cela signifie que pendant 2 mois (dans certains cas 3 mois) la priorité est donnée à son obtention afin de mettre en œuvre un projet d'intérêt général. Avant l'expiration de ce délai, l'acte de vente ne peut être signé. Toutes ces étapes justifient l'intervalle de temps entre le compromis de vente et l'acte définitif.
ÉTAPE 6 : L'ACTE DÉFINITIF
DURAND a obtenu un prêt. Un notaire les contacte pour les informer que le dossier est complet et pour leur proposer une date à signer. Il leur a demandé d'effectuer un virement correspondant au solde du prix de vente et à la réserve de coûts. Quelle est la vente? Le jour de la signature, les conjoints DURAND partent étudier. Le vendeur, son notaire et l'agent immobilier sont également présents. Le notaire lit leur dossier. DURAND est très poli et n'hésite pas à poser des questions pour s'assurer qu'il comprend la portée de son engagement. Le vendeur leur remet les clés en échange du paiement intégral du prix de vente notarial.
ÉTAPE 7 : LA REMISE DU PRIX DE VENTE
Le vendeur est surpris de ne pas avoir reçu le prix de vente complet. Fournir le prix de vente du vendeur signifie que l'acheteur paie le prix. Le notaire lui indique qu'il doit rembourser l'hypothèque en cours sur la propriété, conserver la réserve nécessaire à la réalisation de l'action de déblocage ... Seul le montant disponible après ces déductions peut être remboursé. Le notaire envoie ensuite le certificat de vente au vendeur et à l'acheteur. Il rappelle à M. et Mme DURAND qu'ils recevront le titre et le décompte final des frais liés à la vente après avoir accompli les formalités de publicité à proximité de la garantie hypothécaire.
Source: Notaires Paris Ile de France
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